![[info]](http://l-stat.livejournal.com/img/userinfo.gif)
Если сегодня начать программу выдачи ипотечных кредитов для покупки недвижимости эконом-класса под 7% годовых, и субсидировать эту ставку максимум на 3 года итоговый расход составит 21 процент. А через три года сама стоимость финансирования (проектов) в России будет составлять не более, чем 5 – 7% , как во всех цивилизованных странах. Стоимость кредита – это баланс между спросом и предложением на деньги. Это такой же рынок. Количество бизнесов уменьшится, спроса на деньги не будет, финансовые институты будут вынуждены опустить ставку. При средней стоимости квадратного метра в 1 500 долларов, стоимость строительства 50 млн кв. метров составит 75 млрд долларов. Вычисляя 21% из 75 млрд долларов получаем 15 млрд долларов на 3 года. Пятнадцать миллиардов долларов на три года – вполне достаточно для того, чтобы весь сектор недвижимости и строительства жил и работал! Пятнадцать миллиардов долларов на три года в случае, если 100% квартир будет продаваться по ипотеке. Но, скорее всего, этот объем не превысит 50%, поэтому и средств необходимо будет меньше. Тем самым мы позволим людям, которые до кризиса не могли купить квартиру, улучшить свои жилищные условия, решим социально значимую задачу.
Человек просто не понимает, что 7%*3 в данном случае не равно 21%. А равно, в зависимости от ситуации от 22,5% до практически нуля - смотря как погашать тело долга. Плюс он откуда-то взял, что через три года стоимость кредитов для девелоперов снизится до 5-7% (хотя ответственно заявляю, что нигде в мире под строительство не кредитуют под такой процент в долларах - хотя бы потому, что ставка капитализации составляет минимум те же 5%).
Мы предлагаем следующий комплекс мер для поддержания покупательского спроса на недвижимость и предотвращения негативного развития ситуации, связанной с обманутыми дольщиками:
1. Организовать жесткий государственный контроль строительных компаний в финансовой сфере, запретив девелоперам реализовывать объекты по цене ниже себестоимости (в противном случае – нас ожидает многократное повторение ситуации, схожей с проблемой «Социальной инициативы»).
2. Запретить компаниям – застройщикам, при отсутствии у них стандартизированной финансовой отчетности (GAAP), привлекать денежные средства населения. Иначе государство будет вынуждено выделять не 15 млрд долларов на 3 года на поддержку покупательского спроса, а 40 млрд долларов, чтобы достроить миллионы «брошенных» кв. метров по всей стране, ведь 80% строительства ведется по схеме долевого участия.
3. Запретить финансовым институтам привлекать деньги населения более, чем под 10% годовых, или обязать банки декларировать свои намерения о дальнейших инвестициях.
4. Обеспечить государственные гарантии на достройку отдельных объектов, отвечающих определенным критериям.
5. На время кризиса прекратить обеспечение социальным жильем всех категорий граждан за исключением ветеранов войны.
6. В обязательном порядке субсидировать ипотечную ставку до 7% для приобретения недвижимости эконом-класса.
7. Приостановить на период кризиса выдачу разрешений на строительство по объектам, финансирование которых обеспечено менее, чем на 50%, либо объем предподажи которых не достигает 50% (именно предпродажа определят жизнеспособность проекта, и обеспечивает 20% рентабельности).
8. Приостановить на период кризиса выдачу разрешений на строительство компаниям, у которых нет реализованных и введенных в эксплуатацию объектов недвижимости (при отсутствии у них 100% объема финансирования проекта).
9. Запретить чиновникам всех уровней и главам крупных предприятий, контролируемых государством, публиковать разного рода аналитические материалы или высказывать свои долгосрочные прогнозы на развитие ситуации в строительной отрасли.
10. Запретить девелоперским компаниям продавать населению квартиры на «нулевом» цикле строительных работ, чтобы не увеличивать количество уже существующих проблем. Сегодня ряд компаний предлагают квартиры по 30 000 рублей за кв.м. Срок реализации проекта – минимум 2 года. А если через 2 года курс будет 100 рублей за доллар? Как они смогут достроить этот объект при 300 долларов за метр?
Очень понравилось. Но можно было короче: "Разрешить заниматься жилищным строительством исключительно компаниям "Миракс", "Интеко" и ПИК". Особенно меня порадовал пункт про продажу ниже себестоимости: недвижимость должна всегда расти. Плюс в статье у него масса несостыковок - то он ратует за рынок, то он хочет, чтобы ставки по кредитам компенсировались. Плюс там просто наглая ложь насчет 13 кв. метров на человека в России - нигде не видел показателя ниже 20 кв. метров. Причем, если учесть, что половозрастная структура у нас смещена в сторону женщин и более старшего поколения, то можно сделать вывод о том, что 20 метров у нас и 30 метров "у них" - не такая уж и большая разница.
